Betreiberpflichten für raumlufttechnische Anlagen– Betrieb, Hygiene, Brandschutz, Reinigung, Wartung

Gemäß § 58 GEG ist der Betreiber verpflichtet, energiebedarfssenkende Einrichtungen dauerhaft betriebsbereit zu erhalten und bestimmungsgemäß zu nutzen. Ziel ist die dauerhafte Aufrechterhaltung der Anlagenfunktion und Energieeffizienz. Zu den Kernpflichten gehört die Verfügbarkeit wesentlicher, sicherheits- und energieeffizienzrelevanter Komponenten (z. B. Wärme- und Feuchteübertrager, frequenzgeregelte Antriebe (VSD) und Sensorik). Ferner sind ein systematisches Ersatzteil- und Verschleißteilmanagement sowie regelmäßige präventive Instandhaltungsmaßnahmen nach Herstellervorgaben und dem VDMA-Einheitsblatt 24186-1 sicherzustellen. Betriebsrelevante Parameter (Soll-/Ist-Werte) sind zu dokumentieren, Grenzwerte festzulegen und bei Störfällen geeignete Gegenmaßnahmen zu ergreifen. Zudem sind Betriebszeiten und Lüftungsstrategien (z. B. Nachtlüftung, bedarfsgerechte Steuerung) im Sinne der energetischen Optimierung kontinuierlich zu überwachen und anzupassen.

Die sachgerechte Bedienung der RLT-Anlage erfordert den Einsatz von fachkundigem Personal. Der Betreiber muss gemäß § 59 GEG sicherstellen, dass alle Bedienkräfte angemessen qualifiziert sind und regelmäßig unterwiesen werden. Entsprechende Betriebs- und Bedienungsanweisungen sowie Schulungsnachweise (z. B. gemäß VDI 6022) sind vorzuhalten. Alle wesentlichen Bedienvorgänge müssen lückenlos dokumentiert werden (z. B. in Schichtbüchern oder Logbüchern), etwa Sollwertänderungen, Betriebsartenwechsel, Bypass-Stellungen oder Freigaben nach Wartungsarbeiten. Ein systematisches Schulungskonzept mit Erst- und Wiederholungsschulungen sichert die dauerhafte Fachkunde des Bedienpersonals. Schnittstellen zu Leitwarten und Gebäudeleittechnik sind definiert: Alarme werden umgehend weitergeleitet und kritische Störfälle eskaliert; ein Rufbereitschaftsmodell stellt sicher, dass rund um die Uhr geeignete Ansprechpartner verfügbar sind. Tabelle 3 zeigt beispielhaft Rollen, Qualifikationen, Befugnisse und Nachweiserfordernisse für typische Bedienfunktionen.

Gemäß § 40 Abs. 2 HBauO sind Lüftungsleitungen durch Brandwände nur mit geeigneten Brandschutzmaßnahmen zulässig. Der Betreiber hat den Nachweis zu führen, dass alle Durchführungen durch Brandwände mit zugelassenen Feuerabschottungen versehen sind (z. B. Brandschutzklappen, Installationsmanschetten, Abschottungen, Kompensatoren) und den jeweils gültigen Zulassungen oder Prüfzeugnissen entsprechen. Alle Nachweise und Zulassungsdokumente sind lückenlos zu dokumentieren. Bauliche Abschottungen und anlagentechnische Brandschutzkomponenten sind regelmäßig auf Funktion und Dichtheit zu überprüfen; insbesondere sind nach Änderungen oder Wartungsarbeiten Sichtkontrollen und Funktionstests durchzuführen. Alle Änderungen oder Stilllegungen von Luftleitungen und Abschottungen sind detailliert zu dokumentieren und in den Revisionsunterlagen (z. B. Kanal- und Abschottungsplänen) nachzuführen.

Brandschutzklappen (BSK), Rauchschutzklappen (RSK) und zugehörige Regelklappen müssen regelmäßig auf ihre Funktionsfähigkeit überprüft werden. Grundlage sind die Vorgaben der DIN EN 15650 sowie die Herstellerangaben, üblicherweise in halbjährlichen oder jährlichen Prüfzyklen. Alle Prüfergebnisse werden mit Datum, Ergebnis und gegebenenfalls erforderlichen Maßnahmen dokumentiert und archiviert. Störfunktionen oder Undichtigkeiten werden unverzüglich instand gesetzt. Zusätzlich ist sicherzustellen, dass die Einbauorte aller Brandschutz- und Rauchschutzkomponenten dauerhaft zugänglich und gekennzeichnet sind. Tabelle 5 zeigt einen beispielhaften Prüfplan für Brandschutzklappen.

Zur Hygiene- und Gesundheitsvorsorge sind regelmäßige Inspektionen der relevanten Anlagenbestandteile vorgeschrieben. Die VDI 6022-1 sieht hierzu visuelle und gegebenenfalls mikrobiologische Kontrollen der Komponenten vor: Ventilatoren, Wärmetauscher, Filter, Befeuchter/Entfeuchter sowie Luftkanäle werden je nach Nutzungskategorie in definierten Intervallen überprüft. Die Prüfmethoden umfassen Sicht- und Wischtests auf Verschmutzungen und – falls angezeigt – Abklatsch- oder Oberflächentests auf mikrobiellen Befall. Aus den Befunden wird ein Maßnahmenplan erstellt: Dieser kann fachgerechte Reinigungen, den Austausch verschmutzter Bauteile oder Anpassungen im Anlagenbetrieb beinhalten. Alle Hygienekontrollergebnisse und Folgemaßnahmen sind detailliert im Hygienelogbuch zu dokumentieren. Tabelle 6 zeigt beispielhaft eine Checkliste für Hygienekontrollen.

Reinigungsarbeiten an RLT-Anlagen sind gemäß VDI/ÖFR/SWKI 6022 Blatt 8 sorgfältig zu planen. Die Wahl des Reinigungsverfahrens (Nass- oder Trockenreinigung) richtet sich nach Art und Ausmaß der Verschmutzung, unter Berücksichtigung des Materialschutzes (z. B. empfindliche Brandschutzklappen oder Filtermedien). Eine Gefährdungsbeurteilung ist zwingend erforderlich (durch Fachkräfte, VDI 6022-2, Kategorie A) und bewertet Gefahren durch chemische Reinigungsmittel, biologische Kontamination oder mechanische Arbeiten. Entsprechende Schutzmaßnahmen (z. B. Absperrung von Nebenanlagen, Belüftung oder Absaugung) sind festzulegen. Geeignete persönliche Schutzausrüstungen (PSA) müssen bereitgestellt werden (Schutzhandschuhe, Atemschutz, Schutzbrillen, Schutzanzug). Für Reinigungsarbeiten werden spezifische Betriebsanweisungen erstellt und Schulungen inklusive arbeitsmedizinischer Beratung durchgeführt. Alle zu reinigenden Anlagenteile müssen dauerhaft zugänglich gestaltet sein; erforderliche Zugangsklappen oder Gerüste sind bereitzustellen

Die planmäßige Instandhaltung erfolgt nach VDMA-Einheitsblatt 24186-1. Alle Baugruppen und Komponenten der RLT-Anlage werden entsprechend ihren definierten Positionen gewartet. Dazu zählen insbesondere Antriebs- und Übertragungstechnik (z. B. Elektromotoren, Riemen, Kupplungen, Wellen), lufttechnische Komponenten (z. B. Laufräder, Lager, Dichtungen), Luftaufbereitung und Wärmetauschertechnik, Filtrationssysteme (inklusive Filterwechselintervalle und Δp-Überwachung), Befeuchtungs-/Entfeuchtungstechnik (Wasserzerstäubung, Tropfenabscheider, Dampfbefeuchter usw.), Regelungskomponenten (z. B. Wetterschutzgitter, Sensoren) und hydraulische Hilfssysteme (z. B. Pumpen, Ventile). Wartungsarbeiten werden nach festem Plan durch qualifiziertes Personal ausgeführt und dokumentiert. Tabelle 8 zeigt beispielhaft Wartungsarbeiten für ausgewählte Komponentenklassen.

Eine lückenlose Dokumentation aller prüfpflichtigen Tätigkeiten und Betriebszustände ist obligatorisch. Hierfür wird üblicherweise ein Betriebstagebuch oder ein CAFM-System eingesetzt. Erfasst werden Messwerte, Ereignisse, Wartungs- und Instandhaltungstermine sowie Ergebnisse von Hygienekontrollen, BSK-Prüfungen und Reinigungen. Die Anbindung an die Gebäudeleittechnik ermöglicht die automatische Übernahme von Betriebsstunden, Alarmmeldungen, Δp-Werten und WRG-Wirkungsgradverläufen. Alle Betriebs- und Wartungsanweisungen, Prüfprotokolle und Gefährdungsbeurteilungen sind als lenkungsfähige Dokumente vorzuhalten. Die Aufbewahrungsfristen richten sich nach gesetzlichen und internen Vorgaben (in der Regel mehrere Jahre) und die Nachweise müssen jederzeit vorgelegt werden können. Tabelle 9 zeigt beispielhaft eine Nachweismatrix mit erforderlichen Inhalten und Fristen.

Zur Übersichtlichkeit werden Verantwortlichkeiten anhand einer RACI-Matrix zugeordnet (siehe Tabelle 10). Dabei steht jeder Aufgabe eine Rolle zu: „A“ (Accountable) weist auf den letztlich Verantwortlichen hin, „R“ (Responsible) bezeichnet den Ausführenden, „C“ (Consulted) steht für beratende Beteiligung. Tabelle 10 gibt beispielhaft Auskunft über die Zuständigkeiten für wichtige Tätigkeiten im RLT-Betrieb. Beispielsweise ist der Betreiber für die Einhaltung des GEG § 59 letztlich verantwortlich (A), während der FM-Dienstleister die praktische Umsetzung übernimmt (R); Sachkundige, Leitwarte und HSE/Arbeitsschutz werden als beratende Instanzen (C) einbezogen.

A = Accountable, R = Responsible, C = Consulted

Nach Abschluss aller relevanten Tätigkeiten (z. B. BSK-Funktionsprüfungen, Hygiene-Audits, Reinigungsarbeiten, Wartungsmaßnahmen) erfolgt eine formale Abnahme mit Protokoll. Festgestellte Mängel werden protokolliert und es werden Fristen zur Beseitigung gesetzt. Bei gravierenden Gesundheits- oder Brandschutzrisiken kann eine sofortige Teilsperrung oder Betriebsbeschränkung angeordnet werden. Eine definierte Eskalationslogik stellt sicher, dass bei Fristüberschreitungen oder kritischen Vorfällen rechtzeitig eskaliert wird. Regelmäßige Rezertifizierungen der Qualifikationen (z. B. Schulungsauffrischungen nach VDI 6022, Aktualisierung der Sachkunde von BSK-Personal) werden durchgeführt, um den aktuellen Stand der Fachkunde zu gewährleisten.

KPI dienen der Steuerung der Vertragserfüllung und der Nachweisführung. Typische Kennzahlen sind z. B. die Quote fristgerechter BSK-Prüfungen [%], die Durchführung aller geplanten Hygienemaudits [%], die Anzahl von Filter-Δp-Überschreitungen [Anzahl], die Reaktionszeit auf Störmeldungen [Minuten], der Trend des WRG-Wirkungsgrads [%] oder die Vollständigkeit der Dokumentation [%]. Diese Kennzahlen werden in festgelegten Abständen erfasst und ausgewertet. Die Tabelle zeigt beispielhaft einen KPI-Raster mit Zielwerten und Erfassungsintervallen.

Für einen reibungslosen Ablauf sind klare Schnittstellen definiert (z. B. zu Bau-/Projektleitung, Reinigung, Brandschutz, Gebäudeautomation, HSE und Betreibervertretung). Diese Schnittstellen werden durch regelmäßige Abstimmungen und Dokumentationspflichten gepflegt. Ändert sich die RLT-Anlage (z. B. bei Umbauten, Leitungsänderungen, Filterwechsel, Systemanpassungen), so greift ein formalisierter Freigabeprozess. Jede Änderung wird gemeldet, geprüft und nach Freigabe in den Revisionsunterlagen (z. B. aktualisierte Kanalpläne oder Abschottungsnachweise) vermerkt. Tabelle 13 illustriert beispielhaft typische Prozesse, Zuständigkeiten und Meilensteine im Schnittstellen- und Änderungsmanagement.

Die folgenden Anlagen strukturieren die vertragsgemäße Dokumentation:

- Anlage A1 enthält die Betriebs- und Bedienungsanweisungen gemäß GEG § 59;

- Anlage A2 stellt das Hygienelogbuch (VDI 6022-1) bereit;

- Anlage A3 umfasst die BSK-Prüf-Checklisten nach DIN EN 15650;

- Anlage A4 enthält Vorlagen für Reinigungs-Gefährdungsbeurteilungen, das PSA-Register und Befundprotokolle (VDI/ÖFR/SWKI 6022-8);

- Anlage A5 listet Wartungspläne gemäß VDMA 24186-1 für die einzelnen RLT-Komponentenklassen auf;

- Anlage A6 führt das Abschottungs- und Leitungsregister nach HBauO § 40 Abs. 2;

- Anlage A7 enthält Vorlagen für KPI-Reporting und Monitoring.