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Erstellung eines Betriebskonzepts für einen neuen Standort

Facility Management: Raumlufttechnische Anlagen » Geschäftsprozess » Erstellung eines Betriebskonzepts für einen neuen Standort

Raumlufttechnik (RLT): Erstellung eines Betriebskonzepts für einen neuen Standort

Raumlufttechnik (RLT): Erstellung eines Betriebskonzepts für einen neuen Standort

Raumlufttechnische Anlagen (RLT) sichern in modernen Gebäuden nicht nur den thermischen Komfort und die Luftqualität, sondern sind auch zentrale Elemente für Hygiene, Energieeffizienz und betriebliche Sicherheit. Bei der Inbetriebnahme eines neuen Standorts ist ein strukturiertes Betriebskonzept für die RLT-Anlagen unerlässlich, um einen reibungslosen, rechtskonformen und wirtschaftlichen Betrieb sicherzustellen.

Ein fundiertes Betriebskonzept für RLT-Anlagen ist die Voraussetzung für einwandfreie Funktion, Einhaltung von Betreiberpflichten und langfristige Betriebssicherheit. Es bildet die Grundlage für Wartung, Energieoptimierung, Störfallmanagement und nachhaltige Bewirtschaftung. Das Betriebskonzept sollte vor der Erstinbetriebnahme erstellt werden und alle relevanten Anlagen, Betriebsmodi, Verantwortlichkeiten, Wartungszyklen, Prüfpflichten und Dokumentationsprozesse abbilden. Die Erarbeitung erfolgt interdisziplinär unter Leitung des Facility Managements – in Abstimmung mit TGA-Planung, Technik, IT, Sicherheit und ggf. externen Dienstleistern.

Ziel und Zweck des Betriebskonzepts

  • Sicherstellung des hygienischen, energieeffizienten und nutzungsangepassten Anlagenbetriebs

  • Dokumentation der Betreiberverantwortung gemäß VDI 6022, 3810 Blatt 4, BetrSichV, ArbStättV

  • Planung und Steuerung von Instandhaltung, Prüfungen, Regelbetrieb und Sonderbetrieb

  • Grundlage für Audits, Behördenprüfungen und kontinuierliche Betriebsoptimierung

Bestandteile des RLT-Betriebskonzepts - Bestandsaufnahme und Anlagendaten

  • Auflistung aller RLT-Anlagen mit Standort, Funktionsbezeichnung, Leistungsdaten

  • Angaben zu Luftvolumenströmen, Wärmerückgewinnung, Luftqualitätssensorik, Regelung

  • Verknüpfung mit Raumzonen, Nutzungsprofilen und Betriebszeiten

Betriebsmodi und Regelstrategien

  • Beschreibung der Regelstrategie (z. B. Konstant-/Bedarfsregelung, CO₂-/Präsenz-gesteuert)

  • Zeitprogramme, Feiertags-/Sonderbetrieb, Wochenendabschaltung

  • Umgang mit Nachtkühlung, Winter- und Sommerbetrieb, Bypass-Funktion

Wartung und Instandhaltung

  • Wartungsvorgaben gemäß VDMA 24186, VDI 6022 (z. B. Filterwechsel, Leckageprüfung, Motorwartung)

  • Wartungsintervalle, Dienstleistersteuerung, Vertragsverknüpfung

  • Planung turnusmäßiger Hygieneinspektionen nach VDI 6022 (Kategorie A oder B)

Prüfpflichten und Nachweise

  • Übersicht gesetzlich vorgeschriebener Prüfungen: Hygiene-Erstinspektion

  • wiederkehrende Prüfung sicherheitstechnischer Komponenten

  • ggf. PrüfVO-Anforderungen (bei Sondernutzung, z. B. CO-Warnanlagen in Garagen)

  • Dokumentationspflicht und Aufbewahrungsfristen

Verantwortlichkeiten und Organisation

  • Betreiberverantwortlicher gem. VDI 3810 / ArbStättV

  • Anlagenverantwortliche (interne Technik, externe FM-Dienstleister)

  • Aufgabenverteilung bei Wartung, Störungsannahme, Prüfkoordination

Digitale Integration

  • Anbindung an das CAFM-System (z. B. Wartungsplanung, Fristenüberwachung, Maßnahmenmanagement)

  • Definition von Datenpunkten und Schnittstellen zur Gebäudeleittechnik (GLT)

  • Integration in Energiemanagementsysteme (z. B. ISO 50001, Monitoring von EnPI)

  • Verknüpfung mit Störmeldesystemen und Sicherheitsmanagement (Alarmierung, Eskalation)

Schulung und Kommunikation

  • Unterweisung der technischen Betriebsführung zum Umgang mit der Anlage

  • Erstellung von Bedienanleitungen und Notfallkarten (z. B. bei Lüftungsausfall)

  • Information relevanter Nutzergruppen über Lüftungszeiten, Einflussmöglichkeiten und Meldestrukturen

Übergabeprozesse bei Inbetriebnahme

  • Abnahmeprotokolle inkl. Hygiene-Erstprüfung, Dichtheitsnachweis, Regeltest

  • Übergabe der Anlagendokumentation (digital, vollständig, prüffähig)

  • Checklisten für Schulung, Störfallmanagement und Wartungsvorbereitung

  • Definition von KPIs für Betrieb, Energieeffizienz und Verfügbarkeit

Erfolgsfaktoren

  • Frühzeitige Erarbeitung des Betriebskonzepts – idealerweise ab HOAI-LPH 5

  • Interdisziplinäre Abstimmung mit Planung, Technik, IT und Betrieb

  • Aktualisierung bei Änderungen (Umbauten, Nutzungsänderungen, Modernisierung)

  • Revisionssichere Ablage im CAFM- oder DMS-System

  • Verankerung im übergreifenden Betreiberhandbuch oder Facility Management Konzept