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Planungsbegleitendes FM

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Raumlufttechnik (RLT): Planungs- und baubegleitendes Facility Management

Raumlufttechnik (RLT): Planungs- und baubegleitendes Facility Management

Raumlufttechnische Anlagen (RLT) sind essenziell für Gesundheit, Komfort, Energieeffizienz und Prozesssicherheit in modernen Gebäuden. Fehler in der Planung oder Ausführung wirken sich direkt auf Betriebskosten, Nutzungsqualität und Wartungsaufwand aus. Deshalb ist es entscheidend, dass das Facility Management (FM) bereits in der Planungs- und Bauphase eingebunden wird – mit dem Ziel, den späteren Betrieb sicher, wirtschaftlich und regelkonform zu gestalten.

Ein baubegleitendes Facility Management trägt wesentlich dazu bei, dass Raumluftanlagen nicht nur funktional, sondern auch betrieblich optimal geplant und umgesetzt werden. Die frühzeitige Mitwirkung sichert Instandhaltbarkeit, Prüfzugänglichkeit, Energieeffizienz und Betreiberverantwortung über den gesamten Lebenszyklus. Das FM sollte als nutzerorientierter, betriebserfahrener Partner systematisch in alle Leistungsphasen nach HOAI eingebunden werden – insbesondere bei Auslegung, Komponentenwahl, Regelstrategie, Zugänglichkeit und Dokumentation. Eine enge Abstimmung mit TGA-Planung, Bauleitung und späterem Betreiber ist Pflicht.

Zielsetzung der FM-Begleitung bei RLT-Projekten

  • Sicherstellung der Instandhaltungsfreundlichkeit und Betriebssicherheit

  • Vermeidung betrieblicher Fehlfunktionen durch fehlerhafte Regelung oder Überdimensionierung

  • Frühe Prüfung auf Zugänglichkeit, Reinigbarkeit und Prüfstellen

  • Berücksichtigung der DIN EN 16798, VDI 6022, VDI 3803, VDI 3810 Blatt 4

  • Unterstützung bei der Einhaltung der Betriebs- und Prüfpflichten nach ArbStättV, AMEV und VDI

Einbindung des FM in die HOAI-Leistungsphasen - Leistungsphasen 1–2: Grundlagenermittlung & Vorplanung

  • Ermittlung von betrieblichen Anforderungen (z. B. Raumzonen, Nutzungsprofile, Wartungsgassen)

  • Ableitung von FM-Zielen (z. B. niedrige Filterwechselkosten, Energiecontrolling, Wartungsvorgaben)

  • Berücksichtigung von Reinigungs-, Prüf- und Zugangsanforderungen (z. B. Hygieneinspektion nach VDI 6022)

Leistungsphasen 3–4: Entwurfs- und Genehmigungsplanung

  • Abstimmung der Regelstrategie mit Blick auf Nutzerkomfort, Energieverbrauch, Flexibilität

  • Festlegung der Bedien- und Wartungsebenen, z. B. durch Wartungsbühnen, Öffnungen, Wartungsgassen

  • FM-Prüfung der geplanten Komponenten auf Standardisierung, Schnittstellen und Ersatzteilverfügbarkeit

Leistungsphase 5: Ausführungsplanung

  • Validierung der Komponenten (z. B. Filterklasse, Luftführung, Schalldämpfung) aus FM-Sicht

  • Klärung der Dokumentationsstruktur und CAFM-Vorbereitung (z. B. Datenpunktlisten, Anlagenschemata)

Baubegleitende Unterstützung des FM

  • Überprüfung der technischen Umsetzung auf Zugänglichkeit, Wartbarkeit und Reinigbarkeit

  • Koordination von Hygieneinspektionen (VDI 6022) während oder unmittelbar nach Fertigstellung

  • Abgleich mit Betreiberpflichten (VDI 3810 Blatt 4, VDI 6022, BetrSichV, GefStoffV)

  • Begleitung von Funktionsprüfungen und Regeltests (inkl. Protokollfreigabe)

  • Mitwirkung bei der Erstellung der Anlagendokumentation und Übergabeformulare

Übergabe in den Betrieb und Betreiberverantwortung

  • Systematisches Übergabeprotokoll mit Bestätigung der Hygieneprüfung, Funktionsfreigabe, Dokumentation

  • Sicherstellung der Schulung der technischen Betriebsführung (inkl. Filterwechsel, Leckagen, Sensorik)

  • Übergabe von Wartungsplänen, Prüfpunkten, Dokumentation in CAFM-Formaten (z. B. IFC, PDF, Excel)

  • Implementierung von Prüfzyklen in CAFM oder Prüfdatenbanken (VDI-konform)

Typische Fehler bei fehlender FM-Beteiligung

  • Unzureichende Zugänglichkeit zu Ventilatoren, Filtern oder Regelklappen

  • Filterkonzepte ohne Betriebszugang oder mit ungeeigneter Bauform

  • Fehlende Hygieneprüfung und spätere Sperrung der Anlage durch das Gesundheitsamt

  • Komplexe Steuerung mit unklarer Bedienung oder fehlender Visualisierung

  • Keine Integration in CAFM, keine Prüfplanung, keine Wartungssystematik

Erfolgsfaktoren für RLT-Projekte mit FM-Beteiligung

  • Interdisziplinäre Abstimmung mit TGA-Planung, Architekten, Bauleitung und Nutzern

  • Nutzung standardisierter FM-Prüfchecklisten und Freigabeprotokolle

  • Verankerung von FM-Anforderungen in den Ausschreibungsunterlagen

  • Durchführung eines Pre-Commissioning-Checks durch FM vor Inbetriebnahme

  • Systematische FM-Freigabe der Anlagendokumentation vor Übergabe