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Ausschreibung: RLT-Anlagen / GU-Leistung / Nutzerausbau / TTS-Vertrag

Facility Management: Raumlufttechnische Anlagen » Anforderungen » Bau + Instandhaltung » Ausschreibung

Ausschreibung von Raumlufttechnischen Anlagen (RLT)

Ausschreibung von Raumlufttechnischen Anlagen (RLT)

Wesentliche Elemente sind Losaufteilung (GU (Basis-RLT), Nutzerausbau (Sonder-RLT), TTS-Service (Wartung, Inspektion, Instandsetzung, ggf. Verbesserung)), Abnahme (Separat GU- und Nutzerausbau, Übergabe an TTS), Eskalationswege (Gewährleistungsmängel an GU/Nutzerausbau, TTS meldet und steuert), detaillierte SLA und KPI (Reaktionszeiten, Wartungszyklen, Energiekennwerte, IAQ-Überwachung), Digitalisierung (Online-Dokumentation, CAFM-/BMS-Integration, IoT-Fault Detection), Nachhaltigkeit: Minimierung Energieverbräuche, Hygienestandards (VDI 6022), TCO-Ansatz, ESG-Reporting.

So erhält der Betreiber eine gesamtheitliche RLT-Lösung – von der reinen Bauausführung über spezielle Nutzeranforderungen bis hin zum langfristigen, normgerechten Wartungs- und Betriebsmodell – das Modernität, Energieeffizienz und höchste Betriebszuverlässigkeit vereint.

Zielsetzung im Facility Management

Ein Neubau oder Umbau-Projekt in einem Industriebetrieb, Laborumfeld oder Verwaltungsgebäude benötigt Raumlufttechnische Anlagen, die:

  • Grundlegend (zentrale RLT mit Lüftungsgeräten, Hauptkanalsystem, MSR-Anbindung) durch den Generalunternehmer (GU) bereitgestellt werden,

  • Nutzerspezifische Einbauten (z. B. Labore, Reinraumeinrichtungen, Sonderkühlung, spezielle Ab- oder Umluftsysteme) als separater Nutzerausbau erhalten,

  • Anschließend in die laufende Wartung und Instandhaltung übergehen, die im TTS-Vertrag ausgeschrieben wird (ein Service-Los).

Ziel

Das Ziel ist eine energieeffiziente, hygienisch einwandfreie und nutzerorientierte RLT-Lösung mit klarer Trennung von Bau-/Montageverantwortung (GU, Nutzerausbau) und Betriebs-/Serviceverantwortung (TTS). Die DIN 13306 und DIN 13460 regeln dabei die Systematik und Begriffswelt der Instandhaltung (Wartung, Inspektion, Instandsetzung, Verbesserung), um Missverständnisse und Qualitätseinbußen zu vermeiden.

GU-Leistung (zentrale RLT)

Planung und Montage

  • Installation der zentralen Lüftungsgeräte inkl. Ventilatoren, Wärmerückgewinnung (WRG), Filter, Heizung/Kühlregister, Hauptkanäle, Brandschutzklappen, etc.

  • Anschluss an MSR-/Gebäudeleittechnik (BMS) sowie Energieversorgung (Heiznetz, Kältemaschine),

  • Einregulierung auf definierte Luftvolumenströme, Nachweis messtechnisch, Hygienegrundlagen (VDI 6022).

Abnahme

  • Mechanische / elektrische Funktion, Volumenstrommessung, Dichtheitsprüfung Kanäle, Funktionsprüfung Brandschutz.

  • Gewährleistung (typ. 4 Jahre nach VOB/B oder 5 Jahre nach BGB).

Nutzerausbau (Sonder-RLT)

Spezifische Einbauten

  • Laborauszüge, Reinraumtechnik, lokale Umluftkühlgeräte, spezielle Filter (HEPA), Frequenzumrichter, redundante Kühlsysteme, etc.

  • Separate Kanäle, Ab-/Umluftkonzepte, ggf. Reinraumklassen, intensivere Filterung.

Schnittstellen zum GU

  • Nutzung zentraler RLT-Kapazitäten (Volumenstrom, Kalt-/Warmwassernetz?), definierte Stutzen / Schnittstellen.

  • Abstimmung Brandschutzabschnitte, MSR-Integration.

Abnahme

  • Eigenständige Abnahme, Probelauf (z. B. Reinraumqualifizierung, Schwebstofffiltertest),

  • Gewährleistung: idR 2–5 Jahre, je nach Vertragsform.

Service-Los im TTS-Vertrag (Betrieb)

Wartung, Inspektion, Instandsetzung (nach DIN 13306/13460)

  • Regelmäßige Wartung (Filterwechsel, Riemencheck, Ventilatorlager, WRG-Inspektion, Schwingungsmessung),

  • Inspektion (Zustandsfeststellung, z. B. ob Kanäle verschmutzt, Volumenstrom noch korrekt?),

  • Instandsetzung (Reparatur bei Ausfällen, undichte Klappen etc.),

  • Verbesserung (Upgrades, Energieeffizienzsteigerungen) ggf. nach separatem Auftrag.

SLA / Reaktionszeiten

  • 24/7-Hotline, definierte Störungsdienst-Einsatzzeiten, Minimierung Ausfall.

  • KPI: Wartung pünktlich (z. B. 95 % termintreu), Störungsquote, Energieverbrauch.

Dokumentation

  • Eintragungen in Wartungs- und Inspektionsprotokolle, digitale Tools (CAFM, BMS?),

  • Meldung an GU/Nutzerausbau-Firma bei Mängeln in Gewährleistung, Koordination Reparaturen.

Terminologie

  • Wartung (Erhalt des Soll-Zustands), Inspektion (Zustandserfassung), Instandsetzung (Fehlerbehebung), Verbesserung (Steigerung Funktion).

  • TTS-Vertrag sollte definieren, welche Leistungen in der Grundpauschale enthalten sind (W, I) und welche zusätzlich beauftragt werden (Instandsetzung, Verbesserung).

Prozessablauf

  • Aufstellen eines Instandhaltungsplans: Frequenz (monatlich, vierteljährlich, halbjährlich?), Checklisten,

  • Abweichungen / Mängel → Mängelbericht, Reparaturfreigabe durch Betreiber.

  • Dokumentation archiviert, Nachweispflicht z. B. VDI 6022 (Hygiene).

Vertragskonkretisierung

  • TTS-Vertragsanhang: Zeit- und Leistungsumfang aller Instandhaltungsschritte, Personalkapazität, Qualifikationen, Messinstrumente etc.

GU – Nutzerausbau

  • Zusammentragen der Revisionsunterlagen: Wer installiert was, wo enden Kanäle, brandabschnittsbezogene Klappen, etc.?

  • Minimierung von Kollisionen (z. B. Doppelkanäle, unzureichende Tragreserven).

  • Definierte Abnahmegrenze, z. B. Kanalstutzen, Luftvolumenreservierung.

Übergabe an TTS-Service

  • Schulung TTS-Personal (z. B. Brandklappenfunktion, Filtertypen, MSR-Bedienung).

  • Einpflegen Revisionsunterlagen in TTS-Portal: Typenschild Ventilatoren, Filterlisten, Messpunkte etc.

Gewährleistungsmängel

  • TTS meldet an GU oder Nutzerausbau-Firma, die im Gewährleistungszeitraum reparieren, TTS koordiniert Termin, Minimierung Ausfall.

Vertragsformen

  • GU-Vertrag (i. d. R. Bauvertrag nach VOB/B),

  • Nutzerausbau-Vertrag (auch VOB/B oder BGB?),

  • TTS-Vertrag (Dienstleistungsvertrag, Integration DIN 13306/13460).

DIN EN 16798, VDI 6022, VDI 3803

  • RLT-Anlagenbau, Hygiene, TGA-Komponenten, etc.

Brandschutz

(LBauO, Sonderbauverordnungen, BFSR, LAR?),

Arbeitsschutz

BetrSichV, PSA bei Wartungsarbeiten, Zugangswege.

Projektinfo

  • Titel: „Ausschreibung Raumlufttechnische Anlagen (GU + Nutzerausbau) sowie Service im TTS-Kontext“

  • Zeitplan: Bieterfragen, Submission, Zuschlag, Bau-/Montage, Inbetriebnahme, Start TTS.

Projektbeschreibung

  • Gebäudeart: Industriebau, Labor, Verwaltung, Reinraum?

  • Flächengröße, Produktionsanforderungen, hygienische Standards, Klimadaten, ggf. Brandlasten?

Leistungsbeschreibung

  • GU: Zentrales Lüftungsgerät, Kanalsystem, Regelungstechnik (MSR), WRG, Filter, Abnahme.

  • Nutzerausbau: Sonder-RLT (Labore, Reinraum, etc.), separate Kanäle, Filter, Kältemodule, Abnahme.

  • TTS-Service: Instandhaltung gem. DIN 13306/13460 (Wartung, Inspektion, Instandsetzung, Verbesserung).

  • SLA: Reaktionszeiten, Dokumentation, Störmanagement, Meldung an Gewährleistungspartner.

Preisblätter

  • GU-Positionen (Einzel oder Pauschale?),

  • Nutzerausbau-Einzelpositionen,

  • Service-Los: Wartungspauschale, Stunden-/Ersatzteilpreise, etc.

Eignung

  • RLT-Referenzen, Qualifikationen in TTS/Service, DIN 13306/13460-Know-how, Personalkapazität, VDI 6022-Schulungen.

DSGVO

  • Tariftreue, Anti-Korruption falls nötig.

Vertragsentwurf

  • Bauvertrag GU, Bauvertrag Nutzerausbau (VOB/B oder BGB), TTS-Vertrag (Dienstleister)

  • Eskalation, Gewährleistung, SLA-KPI, Bonus/Malus (evtl. Energieeffizienz-Ziele?), etc.

Zeitplan

  • Bieterfragen, Submission, Zuschlag, Montagefenster, Abnahme (GU + Nutzerausbau?), Start TTS-Service.

Anlagen

  • Grundrisse, TGA-Konzepte, Luftvolumenbedarfe, Brandschutzpläne, Reinraumklassen, MSR-Schnittstellen, TTS-Portal-Beschreibung.

Vergabeart

  • Öffentlicher AG: ggf. separate Lose (GU, Nutzerausbau, TTS).

  • Privat: Freie Verhandlung.

Bewertungskriterien

  • Preis: Summiert Bau + Ausbau + Service.

  • Qualität: Referenzen, Energieeffizienz, Filtrationskonzepte, Personalkapazität, Schulungen.

  • Service: SLA, Reaktionszeit, Tools, Integration in DIN 13306/13460.

  • Nachhaltigkeit: ESG-Kennzahlen, Minimierung Betriebskosten.

Angebotsprüfung

  • formale Check, Eignung, evtl. Bietergespräche mit GU, Nutzerausbau-Bietern und TTS-Anbietern gemeinsam.

Zuschlag

  • Vertragsunterzeichnung, Kick-off, Koordination Bau, Inbetriebnahme, Service.

GU + Nutzerausbau

  • Montage paralleler RLT-Komponenten, Abnahme, messtechnische Einregulierung, Hygieneprüfung.

Übergabe an TTS

  • Schulung TTS-Personal, Datenübergabe (As-Built, Filterlisten), Start Instandhaltung (W, I, R, B).

Regelbetrieb

  • TTS: Wartungs- und Inspektionszyklen, Störungsbeseitigung, Dokumentation. Meldung von Mängeln an GU/nutzerausbau-Firma in Gewährleistungszeit.

  • Monitoring IAQ (CO₂, VOC?), Energiesparprogramme (Bedarfslüftung, Frequenzumrichter).

Optimierung

  • TTS kann Vorschläge zur Verbesserung (DIN 13460) machen (z. B. WRG-Upgrade, Leckvermeidung),

  • Abrechnung je nach Vertragsklauseln, Freigabe durch Betreiber.

Nutzerkomfort und IAQ

  • Optionale Sensorik (CO₂, Partikel, VOC) → bedarfsgesteuerte Lüftung, Minimierung Energie.

  • Einbindung Feedback-Kultur: z. B. Beschwerdemanagement bei Zugerscheinungen, Lärm.

Digitalisierung / IoT

  • Webportal oder BMS-Integration, Online-Reporting Störfälle, Wartungsvorschläge, KPI (Energie, Ausfallzeiten).

  • Automatisierte Fault Detection and Diagnostics (FDD) als Option.

ESG und Nachhaltigkeit

  • Energierückgewinnung, Minimierung Strombedarf Ventilatoren, TCO-Ansatz.

  • Ggf. Bonus, wenn TTS energetische Einsparziele übertrifft.

Arbeitssicherheit

  • Sichere Wartungszugänge, PSA-Vorschriften, Lockout/Tagout bei Ventilatorwartung, ATEX-Bereiche?

Erfolgsmessung

  • KPI: Wartungstermine fristgerecht, Ausfallquote < x %, Energieverbrauch RLT-Soll vs. Ist.

  • SLA-Pönale bei Nicht-Einhaltung, Bonus bei übererfüllter Effizienz?