Leistungsverzeichnis Betrieb und Instandhaltung Raumlufftechnischer Anlagen

Durchführung einer umfassenden jährlichen Wartung jeder RLT-Anlage gemäß Herstellervorgaben, VDI 3810 Blatt 4 und VDMA 24186. Diese Wartung umfasst alle vorgeschriebenen Arbeiten zur Bewahrung des Soll-Zustands der Anlagen. Typische Tätigkeiten: Austausch bzw. Wechsel von Verschleißteilen (z.B. Luftfilter, Keilriemen), gründliche Reinigung aller wesentlichen Komponenten (Wärmetauscher, Tropfenabscheider, Befeuchter, Ventilatoren, Schalldämpfer etc.), Schmierung beweglicher Teile, Funktionsprüfung von Regel- und Sicherheitseinrichtungen, sowie Überprüfung der Elektrik. Es werden Messungen wichtiger Betriebsparameter durchgeführt (z.B. Luftvolumenströme, Filter-Differenzdruck, Drehzahl, Leistungsaufnahme) und bei Bedarf neu eingestellt. Auch eine integrale Hygienewartung nach VDI 6022 ist Bestandteil: Verschmutzungen innerhalb der Anlage werden beseitigt, und es wird sichergestellt, dass keine mikrobiellen Risiken bestehen (inkl. Desinfektion falls erforderlich). Die Wartung wird gemäß DIN 31051 als präventive Instandhaltungsmaßnahme dokumentiert. Der AN legt Intervalle und Umfang aller Wartungsarbeiten in Abstimmung mit Betreiberanforderungen, gesetzlichen Vorgaben und Herstellerrichtlinien fest. Nach Abschluss jeder Jahreswartung wird ein ausführliches Wartungsprotokoll erstellt (siehe Position 07.01.002).

Einheit: Stk., Menge: 1 (pro RLT-Anlage und Jahr eine Hauptwartung)

Ausführen von planmäßigen Inspektions- und Prüfmaßnahmen an allen RLT-Anlagen, drei Mal jährlich (in den Quartalen ohne Jahreswartung). Die Inspektion umfasst sämtliche Tätigkeiten zur Feststellung und Beurteilung des Ist-Zustands: Sichtkontrolle aller Anlagenteile (Gehäuse, Filter, Antriebe, Dichtungen, Brandschutzklappen, Luftauslässe etc.), Funktionsprüfung der Steuer- und Regelkomponenten, Messung wichtiger Kennwerte (z.B. Temperaturen, Luftfeuchte, Volumenstrom, CO₂-Gehalt, Geräuschpegel) im Betriebszustand sowie Überprüfung sicherheitsrelevanter Einrichtungen (z.B. Rauch- und Brandschutzklappen, Überhitzungsschutz von Motoren). Besonderes Augenmerk gilt der Einhaltung von Brandschutzanforderungen, Hygieneanforderungen (gemäß VDI 6022) und der Überprüfung energetischer Parameter. Abweichungen von Soll-Werten oder Mängel werden dokumentiert und dem Betreiber gemeldet, inklusive Empfehlungen zur Behebung. Die Inspektionen werden von qualifiziertem Fachpersonal durchgeführt; für bestimmte Prüfungen sind gesetzliche Vorgaben zu beachten (z.B. behördlich geforderte Prüfungen nach Hamburger Prüfverordnung PVO). Insbesondere hygienebezogene Kontrollen erfolgen nur durch sachkundiges Personal mit entsprechender VDI 6022-Schulung. Alle Inspektionsergebnisse und Messwerte werden in geeigneter Form protokolliert (siehe Position 07.01.002) und bilden die Grundlage für etwaige Instandsetzungs- oder Optimierungsmaßnahmen.

Stk., Menge: 3 (Inspektionen pro Jahr und Anlage außerhalb der Jahreswartung)

Durchführung einer Hygieneinspektion der RLT-Anlagen in den geforderten Intervallen (nach VDI 6022 mindestens alle 3 Jahre bei Anlagen ohne Befeuchter, alle 2 Jahre bei Anlagen mit Befeuchter). Die Hygieneinspektion besteht aus vier Hauptteilen: erweiterte Sichtprüfung aller luftführenden Anlagenteile unter Hygieneaspekten, mikrobiologische Untersuchungen (Abklatschproben, Keimzahlbestimmung z.B. im Befeuchterwasser), konstruktive Beurteilung der Anlage (Bewertung von zugänglichen Oberflächen, Reinigungsmöglichkeiten, Wartungsfreundlichkeit im Sinne der Hygiene) und Dokumentation der Ergebnisse und Maßnahmen. Alle relevanten Komponenten wie Filter, Luftbefeuchter, Wärmetauscher, Kondensatwannen, Ventilatoren, Kanalnetze usw. werden auf Verschmutzungsgrad, mikrobiellen Befall (Schimmel, Legionellen) und Einhaltung der Hygieneanforderungen überprüft. Festgestellte Mängel, Überschreitungen von Grenzwerten oder Auffälligkeiten werden im Inspektionsbericht vermerkt. Bei kritischen Befunden ist umgehend der Betreiber zu informieren und es sind geeignete Reinigungs- oder Desinfektionsmaßnahmen einzuleiten. Die Hygieneinspektion darf nur von Personal mit Kategorie-A Sachkundenachweis nach VDI 6022 durchgeführt und geleitet werden. Nach Abschluss wird ein ausführlicher Hygieneinspektions-Bericht mit allen Prüfresultaten, Bewertung und ggf. Handlungsempfehlungen erstellt (siehe Position 07.01.002).

Stk., Menge: 1 (pro RLT-Anlage je Inspektionszyklus; i.d.R. 1 × innerhalb von 2–3 Jahren)

Durchführung von Instandsetzungsarbeiten zur Wiederherstellung des Soll-Zustands von RLT-Anlagen bei Störungen oder Verschleiß außerhalb der planmäßigen Wartung. Beauftragung erfolgt im Bedarfsfall durch den Betreiber. Die Leistung umfasst die Fehlersuche, Diagnose und Behebung von Defekten an Lüftungsgeräten, Klimakomponenten und Steuerungen während der normalen Arbeitszeit (werktags z.B. 8–17 Uhr). Typische Instandsetzungen: Austausch defekter Komponenten wie Ventilatoren, Motoren, Lager, Heiz-/Kühlregister, Sensoren oder Aktoren, Reparatur von Leckagen in Luftleitungen, Beseitigung von Undichtigkeiten oder mechanischen Defekten, Neujustierung oder Ersatz von Regelventilen und Klappen, Nachfüllen von Betriebsmedien (z.B. Kältemittel nur durch zertifiziertes Personal) etc.. Dabei sind Originalteile oder gleichwertige Ersatzteile zu verwenden und Einbauvorschriften zu beachten. Service-Level B Anforderungen gelten für normale Anlagen: Ausführung der Reparatur innerhalb der vereinbarten Frist (z.B. innerhalb 24 Stunden) zur Aufrechterhaltung des Betriebs. Nach Abschluss jeder Instandsetzung ist die Anlage zu testen und dem Betreiber wieder betriebsbereit zu übergeben.

h, Menge: 20 (Arbeitsstunden, Beispielschätzung pro Jahr)

Bereitschaft und Durchführung von dringenden Reparaturmaßnahmen außerhalb der üblichen Arbeitszeit, z.B. nachts, an Wochenenden oder Feiertagen, auf Anforderung. Dies umfasst insbesondere die Störungsbeseitigung an kritischen Anlagen, deren Ausfall keinen Aufschub duldet (z.B. Lüftung in Produktionsbereichen mit kontinuierlichem Betrieb). Der AN stellt hierfür entsprechend geschultes Personal auf Abruf. Service-Level A Anforderungen greifen für kritische Anlagen: Störungsbehebung unverzüglich (sofort), mit kürzestmöglicher Reaktionszeit (z.B. <2 Stunden) und ggf. vorbeugender Redundanz bzw. Vorhaltung wichtiger Ersatzteile. Die Arbeiten erfolgen unter Beachtung erhöhter Sicherheitsanforderungen bei Nachtarbeiten und es wird anschließend ein Störungsbericht angefertigt. Diese Position deckt den Lohn für Noteinsätze ab; eventuelle Zuschläge für Nacht-/Feiertagsarbeit sind im Einheitspreis zu berücksichtigen.

h, Menge: 5 (Arbeitsstunden, als Ansatz für außerplanmäßige Noteinsätze)

Ersatzteile und Materialien für Instandsetzungen werden über die Positionen in Gewerk 09 (Ersatzteilhaltung) abgerechnet, sofern nicht bereits in Wartungsleistungen enthalten.

Laufendes Messen, Überwachen und Auswerten der energietechnischen Betriebsdaten der RLT-Anlagen zur Steigerung der Energieeffizienz. Der AN implementiert ein geeignetes Energiemess- und -Monitoringkonzept, in dem die relevanten Verbräuche und Leistungsdaten (z.B. Stromaufnahme von Ventilatoren und Kältemaschinen, Temperaturen, Laufzeiten, Volumenströme, Druckdifferenzen) erfasst werden. Monatliche Auswertungen oder kontinuierliche Analysen identifizieren Energieeinsparpotenziale. Auf Basis der Daten werden Optimierungsmaßnahmen im Anlagenbetrieb vorgeschlagen und teilweise direkt umgesetzt (z.B. Anpassung von Sollwerten, Optimierung von Zeitplänen, Absenkbetrieb, Ausschöpfung von Freikühlmöglichkeiten). Ziel ist eine stetige und systematische Verbesserung der energiebezogenen Leistung der Anlagen im Sinne des § 6 GEG. Der AN sorgt dafür, dass die Anlagen die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und ggf. der DIN EN 16798 hinsichtlich Effizienz erfüllen. Die Ergebnisse des Monitorings und umgesetzte Optimierungen werden im Energiebericht (siehe Position 07.01.002) dokumentiert.

Monat, Menge: 12 (kontinuierliche Leistung, Abrechnung als Monatspauschale)

Durchführung einer periodischen energetischen Inspektion der Klimaanlagen und zentralen Lüftungsanlagen gemäß den gesetzlichen Vorgaben (z.B. § 74 GEG, früher § 12 EnEV) und der Norm DIN EN 16798-17. Ein zertifizierter Sachkundiger überprüft dabei die energetische Effizienz der Anlagen in größeren Abständen (üblicherweise alle 10 Jahre bei Kälteanlagen >12 kW). Inhalte der Inspektion: Bewertung des Wirkungsgrads von Heiz- und Kühlregistern, Ventilatoren und Wärmerückgewinnung, Analyse der Anlagenauslegung im Verhältnis zur Nutzung, Prüfung der Einstellung der Regelungsparameter sowie Bewertung des Instandhaltungszustands im Hinblick auf die Energieeffizienz. Es wird ein Inspektionsbericht erstellt, der Empfehlungen für wirtschaftlich sinnvolle Verbesserungen zur Reduktion des Energiebedarfs enthält (z.B. Optimierung der Regelstrategie, Nachrüstung effizienterer Komponenten). Diese Leistung stellt sicher, dass die Anlagen dem Stand der Technik entsprechen und der Betreiber seiner gesetzlichen Pflicht zur energetischen Inspektion nachkommt.

Psch, Menge: 1 (einmalige Leistung, typischerweise alle mehrere Jahre fällig)

Permanente Dokumentation aller relevanten Vorgänge und Parameter im Betrieb der RLT-Anlagen. Der AN führt für die Anlagen ein Betriebstagebuch (digital oder analog), in dem wesentliche Betriebsereignisse lückenlos eingetragen werden. Dazu zählen z.B. aufgetretene Störungen und die zugehörigen Maßnahmen, besondere Vorkommnisse, Abweichungen vom Normalbetrieb, Messergebnisse von Kontrollen sowie durchgeführte Wartungen und Inspektionen. Ebenso werden Wiederholungsprüfungen (behördliche Prüfungen, z.B. Brandschutzklappen-Tests) mit Datum und Ergebnis vermerkt. Der AN hält außerdem die technischen Anlagendokumentationen auf dem aktuellen Stand: Pflege von Anlagenlisten, Schemen, Plänen, Stücklisten etc., Einarbeitung von Änderungen (z.B. nach Umbauten oder Anlagenerweiterungen) und Ablage aller Wartungs- und Prüfprotokolle in einer strukturierten Dokumentation (z.B. als Teil des Raumbuchs/Betriebshandbuchs). Die Dokumentation ist so zu führen, dass sie den Anforderungen aus Behördenprüfung, Arbeitsschutz und Qualitätsmanagement genügt. Sie steht dem Auftraggeber jederzeit zur Einsicht zur Verfügung, z.B. über die Gebäudeautomation oder ein digitales Wartungsportal.

Monat, Menge: 12 (laufende Dokumentationsleistung, Abrechnung monatlich)

Erstellung von strukturierten Berichten und Nachweisen über die durchgeführten Leistungen. Jeweils zeitnah nach einer Wartung, Inspektion, Hygieneinspektion oder Instandsetzung erstellt der AN ein Protokoll/Prüfbericht, das den Umfang der Tätigkeit, Befunde, Messwerte, festgestellte Mängel und getroffene Maßnahmen beschreibt. Die Berichte erfüllen die Anforderungen einschlägiger Normen (z.B. Inhalte gemäß VDI 6022 bei Hygieneinspektionen oder Checklisten nach DIN EN 16798-17 für energetische Inspektionen). Sie werden vom verantwortlichen Techniker unterzeichnet und dem Auftraggeber übergeben. Zusätzlich wird jährlich ein Anlagenbericht erstellt, der eine Zusammenfassung des Anlagenzustands, der durchgeführten Instandhaltungsmaßnahmen und der Anlagenperformance enthält. Darin werden auch Empfehlungen zur weiteren Optimierung oder notwendige zukünftige Maßnahmen festgehalten. Das Berichtswesen stellt sicher, dass der Betreiber seinen Betreibernachweispflichten nachkommen kann und jederzeit die erfolgten Leistungen und Ergebnisse auditfest belegt sind. Alle Dokumente sind in Abstimmung mit dem Auftraggeber aufzubereiten (Inhalt und Form) und elektronisch sowie in Papierform zur Verfügung zu stellen.

Psch, Menge: 1 (Pauschale für alle erforderlichen Berichte pro Jahr)

Einrichtung und Vorhaltung einer ständigen Rufbereitschaft für Störungsfälle, rund um die Uhr, 7 Tage die Woche. Der AN stellt sicher, dass außerhalb der regulären Dienstzeiten qualifiziertes Personal erreichbar ist und im Fall einer Störungsmeldung unverzüglich reagiert wird. Es gelten die vertraglich vereinbarten Service-Level: Für kritische Anlagen (Kategorie A) ist eine sehr hohe Verfügbarkeit gefordert – es muss eine Reaktionszeit von z.B. <2 Stunden garantiert und eine sofortige Störungsbehebung eingeleitet werden. Für weniger kritische Anlagen (Kategorie B) ist eine Reaktionszeit z.B. innerhalb von 24 Stunden ausreichend. Diese Abstufungen und Prioritäten sind vom AN bei der Einsatzplanung strikt einzuhalten. Die Bereitschaftsleistung umfasst das Vorhalten einer Notruf-Hotline, die Organisation des Entstörungsteams sowie die Bereitstellung aller benötigten Werkzeuge und Hilfsmittel auch außerhalb der Geschäftszeiten. Einsätze, die im Rahmen der Bereitschaft erfolgen, werden nach den Einheitspreisen der Instandsetzung (Position 05) abgerechnet; diese Position deckt die fixe Vergütung für die ständige Einsatzbereitschaft ab.

Monat, Menge: 12 (Pauschale pro Monat für 24/7-Bereitschaftsdienst)

Einrichtung und Betrieb eines Ersatzteilmanagements für die RLT-Anlagen. Der AN hält alle gängigen Verschleißteile (z.B. Filtermatten, Keilriemen, Dichtungen) in ausreichender Menge vor, damit diese bei Wartung oder Ausfall sofort verfügbar sind. Ebenso werden strategisch wichtige Ersatzteile (z.B. Lüftermotoren gängiger Typen, Lager, Sensoren) bevorratet oder können kurzfristig beschafft werden. Der AN führt hierfür anlagenbezogene Ersatzteillisten mit den wesentlichen Teilen und Bezugsquellen. Betriebsstoffe (wie Schmiermittel, Reiniger) und notwendige Hilfsstoffe werden ebenfalls bereitgehalten. Die Lagerhaltung erfolgt in Abstimmung mit dem Auftraggeber – insbesondere wird festgelegt, welche Teile vom Betreiber gestellt werden und welche der AN beschafft. Verbrauchte oder defekte Teile sind vom AN fachgerecht zu entsorgen (unter Beachtung einschlägiger Umweltvorschriften). Diese Position deckt die organisatorischen Aufwendungen für Lagerung, Verwaltung und ständige Verfügbarkeit der Teile gemäß vereinbartem Service-Level ab (Materialkosten siehe folgende Positionen).

Monat, Menge: 12 (Pauschale pro Monat für Ersatzteillogistik und Lagerhaltung)

Bereitstellen, Einbau und umweltgerechte Entsorgung von Luftfiltern der RLT-Anlagen nach Bedarf. Enthalten ist der regelmäßige Filterwechsel (üblicherweise 1–2× pro Jahr je Anlage, je nach Verschmutzungsgrad und Herstellerangaben) aller Zuluft- und Abluftfilter in zentralen Lüftungsgeräten und dezentralen Geräten. Verwendet werden Filter entsprechender Klassen gemäß Anforderung (z.B. ISO ePM1 50% gemäß EN ISO 16890, vormals Filterklasse F7, für Zuluft gem. VDI 6022). Der AN liefert die Neufilter, baut sie ein, und erfasst den Differenzdruck vorher/nachher. Verunreinigte Altfilter werden staubdicht verpackt und gemäß Abfallverzeichnisverordnung entsorgt. Diese Position wird nach tatsächlich gewechselter Stückzahl an Filtern abgerechnet. Die Kalkulation soll alle Nebenleistungen (Transport, Entsorgungskosten etc.) einschließen.

Stk., Menge: 100 (Beispielhafte Anzahl Filterwechsel pro Jahr, genaue Mengen gemäß Anlagenliste)

Austausch abgenutzter oder gerissener Antriebsriemen (Keilriemen) an RLT-Ventilatoren. Enthalten sind Lieferung passender Riemen (herstellerneutral, in erforderlicher Dimension und Profil) sowie der Ausbau der defekten und Einbau der neuen Riemen inkl. Spannen und Fluchtung nach Herstellervorschrift. Nach dem Wechsel wird die Riemenspannung geprüft und eine kurze Testlauf-Prüfung durchgeführt. Bei Anlagen mit Riemenantrieb empfiehlt es sich, die Riemen vorsorglich z.B. jährlich zu prüfen und alle 2–3 Jahre zu erneuern (sofern erforderlich). Die ausgebauschten Riemen werden vom AN entsorgt. Abrechnung erfolgt pro tatsächlich gewechseltem Riemen.

Stk., Menge: 10 (Platzhalter-Menge für Keilriemen pro Jahr)

Weitere Ersatz- und Verschleißteile (z.B. Motoren, Lüfterräder, Sensoren) werden im Bedarfsfall nach gesonderter Beauftragung geliefert. Kosten hierfür können auf Nachweis oder gemäß separater Preislisten abgerechnet werden.

Laufende Identifikation von Verbesserungspotenzialen an den RLT-Anlagen während der Vertragslaufzeit. Der AN überprüft im Rahmen von Inspektionen und Betriebsauswertungen fortlaufend, inwieweit Verbesserungen die Lebensdauer, Qualität, Funktionssicherheit, Verfügbarkeit oder Wirtschaftlichkeit der Anlagen steigern können. Es werden sowohl funktionale als auch energetische und hygienische Aspekte betrachtet. Mögliche Optimierungen können z.B. sein: Anpassungen der Regelstrategie, Implementierung einer effizienteren Wärmerückgewinnung, Nutzung freier Kühlung oder adiabater Kühlung, Beseitigung identifizierter Schwachstellen, Austausch veralteter Komponenten durch modernere (nach separater Freigabe durch AG) etc. Alle Vorschläge des AN werden im Inspektions- bzw. Jahresbericht dem Auftraggeber mit entsprechender Kosten-Nutzen-Bewertung unterbreitet. Kleinere Optimierungsmaßnahmen, die ohne nennenswerte Zusatzkosten umsetzbar sind (z.B. Feinjustierungen in der Steuerungssoftware), führt der AN in Abstimmung mit dem AG im Rahmen der laufenden Betreuung durch. Größere Maßnahmen bedürfen der Freigabe. Diese Position deckt die Analyse und Beratung zu Optimierungen als kontinuierliche Leistung ab.

Psch, Menge: 1 (pauschal pro Jahr für laufende Optimierungsanalyse)

Durchführung genehmigter Optimierungs- und Verbesserungsmaßnahmen an den RLT-Anlagen durch den AN nach separater Beauftragung durch den AG. Dies umfasst z.B. zusätzliche Reinigungen oder Justierungen, kleinere Umbauten oder Nachrüstungen (z.B. Einbau effizienterer Motoren oder Sensorik), Veränderungen an der Regelung (Programmierungsleistungen) oder sonstige Maßnahmen, die aus den vorgeschlagenen Optimierungen (Position 10.01.001) ausgewählt wurden. Die Abrechnung erfolgt nach tatsächlichem Aufwand. Vor Ausführung unterbreitet der AN ein Angebot oder eine Kostenabschätzung je Maßnahme; die Stunden werden dann nachfolgend auf dieser Position entsprechend berechnet. (Material ggf. über Position 09 abrechnet, falls nicht in der Angebotsleistung enthalten.) Diese Position stellt sicher, dass es für Veränderungen/Upgrades einen definierten Preisrahmen gibt und der Auftraggeber bei Bedarf flexibel Leistungen abrufen kann.

h, Menge: 20 (Arbeitsstunden als Budgetposten für Optimierungsmaßnahmen)